Trong quá trình tư vấn và thiết kế kiến trúc, VILLA PLUS nhận thấy việc nắm rõ các quy định về lộ giới và khoảng lùi là yếu tố tiên quyết để đảm bảo công trình vừa thẩm mỹ, vừa đúng pháp lý. Dưới đây là những kiến thức chuyên môn được VILLA PLUS tổng hợp dựa trên quy chuẩn xây dựng hiện hành.
1. Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định cụ thể trên bản đồ quy hoạch và trên thực địa. Mục đích của đường này là để phân định rõ ràng ranh giới giữa:
- Phần đất xây dựng công trình: Phần diện tích mà chủ sở hữu được phép khai thác, xây dựng nhà ở hoặc các công trình dân dụng.
- Phần đất dành cho công cộng: Bao gồm đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cống thoát nước, đường điện…) và các không gian công cộng khác.
2. Lộ giới là gì?
Lộ giới (hay còn gọi là “chỉ giới đường đỏ” của toàn tuyến đường) là thuật ngữ dùng để chỉ chiều rộng của con đường. Cụ thể:
- Cách xác định: Lộ giới là khoảng cách tính từ chỉ giới đường đỏ bên này đường đến chỉ giới đường đỏ bên kia đường.
- Thành phần: Trong đô thị, lộ giới bao gồm toàn bộ phần lòng đường, lề đường và vỉa hè.
- Cọc lộ giới: Thường được cắm ở hai bên đường. Đây là cột mốc cảnh báo người dân tuyệt đối không được phép xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi giữa hai cọc lộ giới này.
- Biển báo tại các con hẻm: Ngay đầu các con hẻm, thường có biển báo thể hiện rõ lộ giới (chiều rộng) của hẻm đó theo quy hoạch đã được phê duyệt.
3. Chỉ giới xây dựng
- Định nghĩa: Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
- Đặc điểm: Chỉ giới xây dựng đôi khi trùng với chỉ giới đường đỏ nếu theo quy hoạch công trình được phép xây dựng sát mép trước của khu đất (không có khoảng lùi).
4. Khoảng lùi (Setback)
- Định nghĩa: Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Cách hiểu khác: Đây là khoảng cách bắt buộc tính từ ranh đất đến vị trí bắt đầu được phép xây dựng công trình chính.
Quy định về khoảng lùi tối thiểu (m)
Khoảng lùi tối thiểu của các công trình được xác định dựa trên bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng của công trình đó.
Bảng tra cứu khoảng lùi xây dựng tham khảo (Tùy vào địa phương)
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất (m) | Chiều cao công trình < 19m | Chiều cao công trình từ 19m đến < 22m | Chiều cao công trình từ 22m đến < 28m | Chiều cao công trình từ 28m trở lên |
|---|---|---|---|---|
| Dưới 19m | 0 | 3 | 4 | 6 |
| Từ 19m đến dưới 22m | 0 | 0 | 3 | 6 |
| Từ 22m trở lên | 0 | 0 | 0 | 6 |
Việc xác định sai chỉ giới có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý nghiêm trọng hoặc phải tháo dỡ công trình sau khi xây. Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng và cần một bản vẽ chuẩn quy hoạch, hãy liên hệ với VILLA PLUS để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý xây dựng chính xác nhất.
